Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Процедура постановки многоквартирного дома на кадастровый учет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многоквартирный дом ставят на кадастровый учёт после того, как он вводится в эксплуатацию. Для этого застройщик должен обратиться в гостехнадзор, пройти проверку, также получить разрешение на ввод в эксплуатацию. В неких случаях можно поставить на учёт объект незавершенного строительства. Как например, если застройщик обанкротился, то дольщики самостоятельно могут оформить технический план на незавершенный объект строительства и поставить этот недостроенный дом на учёт. Благодаря этому станет возможно найти другую компанию затем, чтобы она окончила строительство, либо же попытаться реализовать недостроенное здание и вернуть свои деньги. Затем, чтобы узнать обо всех этих нюансах подробнее, вы сможете обратиться в компанию «ГеоЗемКадастр».
Документы для кадастрового учета
Пакет документов при постановке недвижимости будет различным в зависимости от того, какой объект вы регистрируете — земельный участок, дом, машино-место или другое сооружение.
Для постановки дома на кадастровый учет потребуется заключение кадастрового инженера, техническое заключение или технический план и межевой план участка, если он ранее не был размежеван. Составляют их кадастровые инженеры. Цена зависит от местоположения и площади объекта, в среднем цены начинаются от 8 тыс. руб. за участок 6 соток либо маленький домик до сотен тысяч рублей за «дворец» или большой массив земли, говорит адвокат Московской коллегии адвокатов ГРАД Наталья Тарасова. По ее словам, для перепланировки, перестройки или реконструкции дома также потребуется кадастровый инженер. На руках у вас должно быть заключение кадастрового инженера, техническое заключение или технический план.
Как поставить многоквартирный дом на кадастровый учёт
В случае банкротства застройщика:
В том случае, если дом не был достроен, а застройщик был признан банкротом, дольщики могут оформить в собственность недостроенный дом, дабы завершить строительство силами кооператива и ввести его в эксплуатацию. Такое осуществляется обычно при завершенности строительства примерно на 80-90%, когда от дольщиков требуются минимальные вложения.
В этом случае недостроенный дом можно поставить на кадастровый учет. При этом ни застройщик, ни администрация не могут обратиться с заявлением в Росреестр. Если суд передал недострой в собственность кооператива дольщиков, то именно кооператив подает бумаги о постановке на учет. При этом в пометках при получении выписки из ЕГРН будет указано, что здание является «проектируемым».
Постановка на кадастровый учет: порядок процедуры
По заявлению госоргана, администрации муниципального образования или застройщика на Росреестр ставит на учет объект недвижимости, квартиры, зоны совместного пользования и дополнительные помещения.
Такие сведения, как расположение МКД, состав и расположение внутренних помещений описывает технический план дома. Без этого документа госорган не разрешит эксплуатацию и Росреестр не поставит МКД на учет.
Технический план здания содержит тестовую и графическую части. Данный документ составляет кадастровый инженер.
Когда и кем проводится процедура
Постановка жилого многоквартирного дома на кадастровый учет необходима перед его вводом в эксплуатацию и в большинстве случаев выполняется самим застройщиком или органами местного самоуправления, контролирующими ход работ. Порядок проведения этой процедуры и ее условия определены положениями Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ.
В некоторых случаях (например, когда компания, руководящая строительством, признана банкротом или отказывается выполнять свои прямые обязанности) поставить МКД на государственный кадастровый учет могут сами жильцы (дольщики) при помощи обращения в суд.
И в первой, и во второй ситуации регистрируются не только все жилые помещения, входящие в состав МКД, но и:
- нежилые (технические) помещения;
- вспомогательные помещения;
- нежилые помещения, предназначенные для общего использования;
- машиноместа.
Новые правила постановки на кадастровый учет квартиры в новостройке
Если паспорт ранее оформлялся, если жилье зарегистрировано, получить его сможет любой человек и на совершенно любую квартиру.
Если жилье ранее не ставилось на учет, если паспорта в наличии нет, получить его тоже сможет любой человек — собственник жилья или посторонние лицо. Главным условием является обращение в кадастр с грамотно написанным заявлением. Если в помещении была проведена перепланировка, получить бумагу или внести проведенные изменения в уже существующий документ имеет право только собственник.
Кадастровые инженеры помогут поставить на кадастровый учет срочно и недорого дачи и прочую недвижимость. Сначала нужно обратиться к инженеру, который выполнит замеры и подготовит технический или межевой план, проведет определение координат земельного участка. Чтобы выполнить постановку здания на кадастровый учет без приостановок, нужно тщательно составить пакет документов, перепроверить правильность, актуальность внесенных сведений. Ведь в случае приостановки теряется драгоценное время, гражданину нужно переоформлять неправильные бумаги или отправлять недостающие. С целью выполнения процедуры быстро, лучше доверить данные вопросы профессионалам, которые выполнят работы в сжатые сроки без лишних хлопот для собственника объекта недвижимости.
Снятие дома с кадастрового учета
Это требуется в случае, если объекта больше не существует. Например:
- дом сгорел или разрушен;
- куплен участок с домом по документам, но дома фактически нет;
- дом снесен и будет строится новый
Список необходимых для снятия с учета документов:
- заявление собственника. Заполняется в МФЦ или на сайте Росреестра. Если есть право собственности, одновременно пишется заявление о прекращении права собственности. Если владельцев несколько, заявление подается каждым собственником или его представителем;
- документ о праве собственности (свидетельство или выписка из ЕГРН);
- акт обследования, составленный кадастровым инженером. Этот акт подтверждает, что здание или его часть разрушено, сгорело или вовсе отсутствует.
В каких случаях постановка на кадастровый учёт может быть осложнена
Несмотря на то, что процедура постановки объектов недвижимости на кадастровый учёт стандартна и довольно чётко регламентирована, в ряде случаев заявитель получает отказ. Это может произойти, если
- Заявление оформлено неправильно либо написано не собственником и не его законным представителем
- Обязательные документы составлены с ошибками или в кадастровую палату был предоставлен неполный их комплект
- Имущество, о котором идёт речь — не объект недвижимости
- Имущество, о котором идёт речь — часть объекта, который по закону не может быть разделен
- Имущество, о котором идёт речь — часть объекта, о котором в реестр внесены сведения временного характера
- Технический или межевой план подписан лицом, не имеющим на то соответствующих прав
- Ошибки или нарушения, ранее обнаруженные в документах, не были устранены в положенный срок
Возможно также, что рассмотрение заявления будет приостановлено. Основанием для этого могут стать следующие факты:
- Размер земельного надела превышает установленные законом пределы
- К участку нет отдельного доступа с земель общего пользования
- Хотя бы одна из границ надела пересекает пределы населенного пункта или муниципального образования либо хотя бы отчасти совпадает с площадью другого объекта недвижимости
- Земельный участок образован из нескольких, относящихся к разным категориям
Особенности постановки на кадастровый учет объектов недвижимости
В России действует единый порядок постановки на кадастровый учет объекта недвижимости. Однако есть ряд важных особенностей, вызванных отличием характеристик объектов и их правового статуса. Отметим момент, что определять идентификационные признаки и характеристики недвижимости может и вправе это делать только кадастровый инженер. Именно этот специалист проводит обследования и координирование, готовит документы для Росреестра. В некоторых случаях допускается постановка на кадастровый учет через суд (например, при возникновении спора о границах на близлежащие участки).
Комментарий специалиста-эксперта. Правила постановки земельного участка на кадастровый учет позволяют сделать одновременный учёт и частного дома, здания или сооружения. На объект капитального строительства нужно получить Техплан (технический план). Кадастровый инженер может одновременно провести обследование участка и строения, определить координаты недвижимости, оформить два документа для Росреестра.
Постановка зданий и строений на кадастровый учет
Постановка на учет здания или сооружения осуществляется на основании Техплана. Этот документ описывает основные характеристики строения (площадь, высотность, этажность), местоположение и координаты на земле. Приводим несколько важных нюансов, которыми сопровождается процедура учёта в Росреестре:
- если в составе здания есть обособленные и изолированные помещения, их можно поставить на учет одновременно со строением, либо отдельной такой же процедурой (пример, постановка на кадастровый учет многоквартирного дома делается такой же процедурой, как и на отдельные квартиры или нежилые помещения);
- в процессе эксплуатации здания из его объема могут выделяться новые помещения, которые также можно ставить на кадастровый учет;
- на поэтажных планах строения указывается местоположение всех помещений на этажах (эти сведения можно проверить в выписке ЕГРН).
Ставить на учет можно любой объект капитального строительства. До 2018 года порядок постановки на учет дома ИЖС (индивидуального жилищного строительства) допускал оформление деклараций самим собственником. Сейчас такой нормы и возможности нет в Законе № 218-ФЗ. Поэтому кадастровый учет зданий, сооружений, индивидуальных и дачных (садовых) домов осуществляется исключительно на основании Техплана и по сведениям в нём.
Застройщик не регистрирует дом в кадастре — как не потерять квартиру
С 30.04.2021 лимит максимальной площади машино-места отменили. А вот требование о минимальной площади оставили.
Эта поправка связана с многочисленными обращениями строительных компаний, а также многообразием транспортных средств, в отношении которых не установлены какие-либо размеры и габариты. В частности, сельскохозяйственная техника, транспортные и технические средства для инвалидов и т. д.).
Таким образом, в ЕГРН сведения о машино-месте указывают на основании техплана, подготовленного в соответствии с проектной документацией здания, сооружения.
|
СИТУАЦИЯ |
РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА |
| Когда не нужен нотариус | При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным).
Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд. |
| Регистрация изменения долей | Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают:
|
| Регистрация продажи доли третьему лицу | Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли.
Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки. |
До 30.04.2021 Росреестр мог отказать в регистрации сделки, если заявление подано покупателем, а продавец ликвидирован либо исключен из ЕГРЮЛ как недействующее юрлицо. В итоге покупателям приходилось обращаться в суды. Теперь же порядок подачи документов установлен в законе.
Порядок постановки на государственный кадастровый учет многоквартирного дома
При внесении сведений в ЕГРН о новом многоквартирном доме собственник взаимодействует с комитетом государственного строительного надзора и Минжилом. Постановка дома на кадастровый учёт застройщиком — не аксиома, так как в законе прописано, что внести сведения в ЕГРН обязан орган, выдавший разрешение на ввод в эксплуатацию. На практике этот неурегулированный момент создаёт довольно много споров, но большой процент застройщиков берут на себя обязанность поставить многоквартирный дом на учёт. В этом случае застройщик подаёт заявление вместе с пакетом документов: технический план МКД, выписка из ЕГРН на земельный участок, разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию, проект здания, ГПЗУ.
При отказе от Росреестра или приостановлении сначала необходимо обратиться в апелляционную комиссию для обжалования решения. В случае отрицательного ответа, собственник обращается в суд. На этом этапе, важно правильно определить в какой суд обратиться. Для физических лиц — административный, для ИП и юридических лиц арбитражный суд. Также необходимо учесть срок обжалования, и не пропустить его — 3 месяца после получения отказа.
Далее следует составить исковое заявление и правильно указать ответчика. Узнать, кто является ответчиком по вашему делу можно, прочитав в «шапке» отказа наименование органа, именно он и ответчик. После принятия судом положительного решения необходимо направить заявление в Росреестр вместе с документами на дом и земельный участок:
- Выписку из Единого государственного реестра недвижимости на землю;
- Технический паспорт на дом;
- Решение суда, подтверждающее право собственности на недвижимость.
Также кадастровый учёт дома по суду осуществляется при наличии решения о признании права собственности за гражданином, например, в результате споров между бывшими супругами. В случаях наследования дома от наследодателя, на которого не было зарегистрировано право собственности, кадастровый учёт осуществляется по решению суда.
- Понятие новостройки
- Зачем ставить новый МКД на учет
- Законодательное регулирование
- Как осуществляется кадастровый учет МКД
- Кто должен регистрировать дом в кадастре
- Особенности постановки на учет
- Учет МКД при банкротстве застройщика
- Список документов для постановки на учет новостроек
- Способы подачи заявления
- Сроки изготовления
- Стоимость постановки
- Возможные причины отказа и способы решения проблем
- Как поставить дом на учет в кадастре быстро
- Обратиться в мэрию
- Написать заявление в прокуратуру
- Подать в суд
Постановка новостройки на кадастровый учет — это обязательная процедура после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Порядок проведения регистрации недвижимости и прав собственности рассмотрены в этой статье.
Новостройка — это объект недвижимости, строительные работы по которому уже завершены и он находится на стадии ввода в эксплуатацию и регистрации в Государственном кадастре. Понятие регламентируется ФЗ РФ № 214 (от 30.12.2004) “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.
Постановка новостройки на кадастровый учет является обязательной процедурой. После регистрации прав собственности на многоквартирный дом застройщик может совершать с ним любые юридические операции (продавать жилплощадь, сдавать в аренду). Регистрационным действиям предшествует ввод объекта в эксплуатацию и подтверждение соответствия МКД требованиям норм безопасности.
Оформлением технической документацией занимаются кадастровые инженеры. Получить грамотную консультацию и заказать услуги специалистов можно в “Геомер Групп”.
Территория многоквартирного дома — это не только отдельные жилые помещения (квартиры), но и совокупность мест общего пользования. К таким площадям относятся: лестничные пролеты, лифты, чердаки, подвалы. особенности регистрации таких объектов регламентируются ФЗ России № 218.
Одновременно регистрируются в Росреестре следующие учетные единицы:
- МКД как самостоятельный объект недвижимости;
- Отдельные квартиры;
- Территории общего пользования;
- Хозяйственные помещения.
После процедуры кадастрового учета новостройки, собственники квартир имеют право зарегистрировать имущественные права в Росреестре.
Регистрация прав собственности на квартиру в новостройке предполагает подачу документов следующими способами:
- Личное обращение в МФЦ;
- Предоставление документов в территориальное подразделение Росреестра;
- Почтовая отправка;
- Подача заявки онлайн через официальный сайт регистратора или портал Госуслуги.
ФЗ № 218 подразумевает, что регистрирует новостройку в кадастровой палате госслужащий, который выдает разрешение на ввод в эксплуатацию. Как правило, этот процесс затягивается на несколько месяцев. Существует несколько способов ускорить процедуру и быстро поставить МКД на кадастровый учет.
Дольщик имеет право написать письмо в мэрию. Форма текста обращения законом не установлена. Оно должно содержать такую информацию:
- Реквизиты строительной фирмы;
- Дату введения МКД в эксплуатацию;
- Адрес новостройки;
- Контактные данные заявителя.
Мэрия обязана ответить на письмо в течение 30 дней. На почту отправителя придет уведомление о регистрации объекта в кадастре или аргументированный отказ. При отрицательном решении можно обратиться к прокурору.
Обращение нужно подавать в следующих случаях:
- Бездействие со стороны представителей власти (новостройку не учитывают в кадастре без объяснения причин);
- Нарушение действующих нормативов при вводе в эксплуатацию;
- Неполный пакет документов.
Письмо можно отправить по почте, отнести прокурору лично или заполнить онлайн. Ответ, как правило, приходит через тридцать рабочих дней.
Законодательством определено несколько этапов по регистрации имущества. Условно их можно подразделить следующим образом:
- заполнить заявление;
- собрать документы;
- оплатить налоговый сбор;
- обратиться в государственный орган.
В качестве заявителя может выступать собственник жилья или представитель по доверенности на представление интересов владельца.
Инструкция по постановке на учет в ГКН
Процедура достаточно проста и состоит из нескольких этапов:
- Подготовка необходимой документации, установленной ФЗ-218. В перечень включены:
- Заявление о занесении кадастровых данных в соответствующий перечень;
- План межевания (когда учитывается участок земли либо меняются его уникальные параметры);
- Техплан (когда ставится на учет капитальное строение);
- Акт обследования, удостоверяющий физическое прекращение существования имущества;
- Документ, подтверждающий правомочия владельца на недвижимость;
- Бумага об изменении отношения к определенной категории земель либо вида разрешенного пользования;
- Удостоверение личности заявителя.
- Внесение госпошлины за регистрацию перехода прав. Кадастровый код присваивается безвозмездно. В соответствии со ст.333.33 НК РФ размер пошлины составит:
- Для граждан – 2000 р.;
- Для организаций – 22 000 руб.
Если вносятся изменения в кадастровые данные, то пошлина составит 200 и 600 рублей соответственно. Квитанция о внесенной сумме должна входить в пакет необходимой документации.
- Подача документации. Прием производится в кадастровой палате, входящей в структуру Росреестра. Бумаги могут быть поданы:
- При личном присутствии или через представителя по доверенности, в отделениях приема заявлений в территориальных подразделениях регистрационной службы или в МФЦ независимо от месторасположения объекта;
- Средствами почтовой связи заказным отправлением с вручением уведомления;
- На портале Госуслуг, либо на сайте ФРС.
- Получение выписки из реестра прав. Она выдается при предъявлении удостоверения личности, в частности, гражданского паспорта.
Кадастровый учет – это своего рода перепись всех объектов недвижимости, находящихся на территории РФ. Систематизация данных об имеющихся объектах нужна для обеспечения гарантий прав собственности, расчета налога на имущество, установления рыночной стоимости.
Как оформить квартиру в собственность в новостройке
Итак, дом построен, вы подписали акт приема-передачи и получили ключи. А значит, основные тревоги позади. Но есть ряд формальностей, про которые нельзя забывать, если вы купили квартиру в ипотеку.
Вам необходимо оформить право собственности и предоставить в банк документы, подтверждающие целевое использование кредитных средств — отчет об оценке, выписку из ЕГРН, полис страхования недвижимости. Предоставить эти документы нужно одновременно. Сделать это нужно в течение 3 месяцев с даты оформления права собственности.
❗️Крайний срок предоставления документов — 3 года с даты получения ипотеки, если собственность не оформлена раньше. Если застройщик задерживает сдачу недвижимости и вы понимаете, что не успеете предоставить документы в течение 3 лет, необходимо сообщить об этом в банк. Сделать это нужно до того, как 3 года истекут. Достаточно написать заявление о продлении сроков и приложить документы, подтверждающие нарушение сроков застройщиком. Менеджер банка поможет разобраться, какие документы потребуются.
Получение кадастрового паспорта на квартиру в новостройке
Таким образом, чтобы получить кадастровый паспорт на новостройку, зачастую следует приложить немало усилий. В любом случае, они стоят того, ведь, как уже говорилось выше, любые операции с недвижимостью могут производиться лишь на основании свидетельства о праве собственности.
Собственно, сам кадастровый паспорт на квартиру в новостройке представляет собой выписку из государственного реестра. В ней обозначены, в частности, такие показатели, как этаж, площадь, общий объем, планировка, наличие, например, балкона.
Кроме того, получение кадастрового паспорта в новостройке подразумевает предоставление владельцу жилья, в общем пакете документов, и графической его части, то есть подробного плана квартиры с четким указанием метража.
Основания отказа и приостановления, как решается вопрос в суде
Приостановление процедуры регистрации происходит на основании ст. 26 ФЗ №218, в основном причинами являются:
- неполный комплект документов или ошибки, исправления;
- участок земли относится к особой территории, например, находится в заповедной зоне;
- спорное право собственности лица, обратившегося для регистрации;
- не предоставлен доступ к недвижимости;
- неправильное размежевание.
На устранение несоответствий в документах дается срок до трех месяцев. Если лицо не укладывается в отведенное время, ему отказывают в постановке на учет дома.
Возможные основания отказа:
- неправильно подан пакет документации;
- лицо не имеет права регистрировать, например, гражданин не достиг совершеннолетия;
- земля не подлежит учету в кадастре, например, заповедники, памятники;
- при строительстве нарушен размер участка в соответствии с законом;
- к объекту нет доступа;
- пределы участка проходят на границе двух населенных пунктов.
На вопрос, сколько стоит поставить дом на кадастровый учет, невозможно ответить однозначно. Стоимость зависит от многих нюансов. Иногда требуется привести документацию в порядок, уточнить межевание, обновить техпаспорт, оформить правовые документы. Регистрация бесплатная, основные затраты приходятся на оплату услуг БТИ и обязательную госпошлину согласно ст. 333.33 НК РФ:
- для физлиц — 2 000 рублей;
- для юрлиц — 22 000 рублей.