Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать дачу без межевания в 2020г». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продажа земельного участка без межевания законом не запрещена. Однако покупатели не особо охотно идут на заключение сделки купли-продажи не отмежеванного участка. Разберем причины.
Земельный кодекс дает понятие земельному участку, как индивидуально определенной вещи, которая должна иметь свои границы. Если земля не прошла процедуру межевания, то и определить, где начинаются ее границы, а где заканчиваются по закону невозможно. Вывод — размер участка не определен, а значит непонятно, каковы именно границы приобретаемого участка на самом деле. Несмотря на то, что все сделки с недвижимостью проходят государственную регистрацию, существует риск купить участок, конфигурация и площадь которого фактически не будет соответствовать документации.
Кто может продать участок без межевания в 2020 году
Следует понимать, что продать участок без межевания можно если сведения о нем есть в базе Росреестра и он стоит на кадастровом учете. В противном случае, оформления межевания не избежать.
Каждый покупатель понимает, что при переходе прав собственности, ответственность по пользованию участком ложится на его плечи. Конечно, в покупке не отмежёванного участка есть свои плюсы – можно хорошо поторговаться и приобрести землю дешевле. Но также есть и минусы — заявленная в документах площадь и фактические границы в натуре могут не совпадать. Это чревато при возведении построек. Ведь для строительства необходимо соблюдать градостроительные нормы и правила, в том числе и отступы от границ. Без межевания границы определить сложно и могут возникнуть проблемы при постановке на кадастровый учет новых построек. Продать участок без межевания в 2020 году возможно, но только вряд ли найдутся, те, кто захочет купить кота в мешке.
Как продать участок СНТ без межевания
Продажа земельного участка, расположенного в СНТ, относительно которого не проводилось межевание, вполне допустима. Во многих случаях такие участки удалось получить владельцам в бессрочное безвозмездное пользование еще во время Советского Союза. Поэтому они не стоят на кадастровом госучете, не прошли процедуру оформления права собственности, следовательно официальным владельцем является садовое некоммерческое товарищество.
Чтобы продать земельный участок СНТ без межевания, нужно:
- Предоставить в Росреестр копию решения местной администрации о передаче участка в пользование владельца (оригинал имеется на руках у продавца);
- Получить от госрегистраторы выписку ЕГРН с базовыми характеристиками земельного участка.
Исключительные случаи
Осуществляются сделки и при отсутствии кадастрового паспорта на ЗУ, когда на наделы существуют только государственные акты старого образца (до 1993 года), без указания меж участка. В этом случае оформляется кадастровый паспорт в Госгеокадастре.
Если земля пребывает в совместной собственности, то каждый из субъектов владеет частью. Выделение, межевание отдельных долей не требуется. Регистрируется, присваивается кадастровый номер объекту в целом. К примеру, в общей собственности находится ЗУ с садом.
Процедура по сделкам с ЗУ (со строением, без него) упрощается, если права собственности внесены в базу данных Единого государственного реестра недвижимости. Факт регистрации свидетельствует, что объект был поставлен на кадастровый учёт.
Разъяснения Росреестра
Статья 72 закона №218-ФЗ гласит: регистрация права собственности, совершенная по правилам законодательства, действующего ранее, считается действительной и пересмотру не подлежит. В ст. 26 этого же закона перечислены основания, по которым Росреестр может приостановить регистрацию. Отсутствие межевания в этот список не входит.
Но для владельца и его наследников отсутствие межевания – это отложенные на будущее проблемы: могут возникнуть споры с соседями, не исключен самовольный захват территории третьими лицами. Подобные разногласия улаживают через суд, который принимает решение на основании приложенных к иску документов. Если в справке от Росреестра будет сказано, что границы участка не определены, принять сторону истца правосудию будет сложно. Веским доказательством его правоты послужит межевой план.
Что касается новых представлений, то здесь заинтересованному лицу придется провести межевание в обязательном порядке. Без этого землеустроительного документа новые участки поставить на кадастровый учет не представляется возможным.
Работы по идентификации границ земельного участка выполняет аттестованный кадастровый инженер либо компания, имеющая в штате такого специалиста.
Это важно знать: можно ли продать земельный участок без процедуры межевания?
Межевание – это комплексные землеустроительные работы, целью которых является определение границ земельного участка, а также их уточнение или восстановление. Порядок его регулируется статьей 11.10. ЗК РФ. Занимаются межеванием геодезические службы, имеющие лицензию на проведение подобных работ, а его результаты в обязательном порядке оформляются специальным актом и заносятся в межевой план.
После этого земельный участок может быть поставлен на учет в Государственный кадастр недвижимости (ГКН).
В статье рассмотрим, можете ли вы обойтись без межевания при продаже садового или иного земельного участка, как проходит покупка земли и/или дома в СНТ и другие важные нюансы.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !
Обязательное Межевание С 2020 Года
По Старому Закону получалось, что без межевания земельный участок не мог быть продан, начиная с 2018 года (реверанс юристам (пусть далее по тексту рю) — это являлось основанием для приостановки государственной регистрации прав на земельный участок, в отношении которого отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка).
Ну и рю: в настоящее время Законом № 218-ФЗ не предусмотрены основания для приостановления государственной регистрации прав на земельные участки в связи с отсутствием в Едином государственном реестре недвижимости сведений о координатах характерных точек их границ (в связи с отсутствием «межевания»). Действующее законодательство также НЕ СОДЕРЖИТ ограничения на совершение сделок с земельными участками, границы которых не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. Тем более не торопит сделать это до определенной даты. Эта процедура может быть проведена по усмотрению собственника, сроками не ограничивается.
Можно ли продать немежёванный земельный участок
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Вы конечно, можете продать такой участок, если не опасаетесь проблем в будущем с Новым собственником. Как видно из практики, зачастую после межеваниям участков соседями границы могут быть сдвинуты и их координаты меняются. В свидетельстве о праве собственности указывалась не точная площадь ЗУ, и при межевании Новым собственником она может быть изменённой, в связи с чем он может предъявить Вам претензии. На этот случай просто внесите в договор купли-продажи пункт о том, что покупателю известно, что границы ЗУ являются условными и подлежат утончению.
Продажа без межевания
Вариант 1. Земельный участок арендован у государства, а дом принадлежит продавцу на праве собственности
В этом случае вопрос межевания отпадает сам собой, потому что согласно п.3 ст. 11.3 ЗК РФ муниципальная и государственная земля предоставляется для ведения садоводства и огородничества только на основе проекта межевания. Следовательно, при продаже такой дачи приобретается только право на строение. Земля же переходит к покупателю на правах аренды согласно п.3 ст. 35 ЗК РФ.
Вариант 2: Земля и постройки на ней принадлежат одному лицу
В этом случае п. 4 ст. 35 ЗК РФ обязует продать оба элемента недвижимости. Дачный участок можно будет продать без межевания в 2019 году при условии, что нет споров о границах с соседями. Все риски о дальнейших уточнениях дачной зоны будет в этом случае нести покупатель.
В случае дальнейших разногласий с соседями лучше заказать межевание, чтобы не доводить до суда.
ПОДРОБНОСТИ: Свидетельство о праве собственности на земельный участок 2019
Перед выставлением дачного участка на продажу, его требуется оформить в собственность. Получив свидетельство, подтверждающее право владения недвижимостью, собственник может реализовать надел без межевания.
Дачей называют комплекс из двух элементов: земельного надела и построек на нем. Используют такой объект для отдыха и выращивания сельскохозяйственной продукции для себя (т.е. не на продажу). Когда задается вопрос, можно ли продать дачу без межевания, речь идет именно о земельном участке.
Хотя, не стоит забывать, что даже при наличии межевания препятствием к продаже могут стать совсем другие факторы:
- Садовый дом не введен в эксплуатацию.
- Капитальная постройка (жилой дом) построена самовольно.
- Земельный участок не предназначен для возведения строений (т.е. это огородный участок) и пр.
Поэтому, анализируя возможность продажи, следует обратить внимание на все составные части дачи, законность их создания и использования.
Прежде чем продать дачу, надо задуматься о том, все ли необходимые документы есть на руках. Часть из них потребует времени на оформление (например, получение кадастрового плана), другая часть вызовет сомнения в необходимости. Одним из таких спорных вопросов при продаже дачи в 2020 году стало межевание границ. Надо или не надо? Попробуем ответить на этот вопрос.
Продажа дачи – это сделка, в результате которой право собственности на дачу переходит к другому человеку. Сам переход прав требует государственной регистрации. При этом параллельно переходит право на участок и право на те капитальные объекты, что на нем построены.
С начала 2020 года отменена правомерность сделок с недвижимостью с отсутствием сведений об измеренных границах. Это касается следующей недвижимости:
- земельные участки;
- личное подсобное хозяйство;
- участок садоводства и огородничества;
- гаражное или индивидуальное строительство;
- дачное хозяйство.
ВАЖНО – норма была введена на основе ФЗ № 447 “О внесении изменений в ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” и отдельные законодательные акты Российской Федерации”. То есть без проведения кадастровых работ запрещено продавать, арендовать, обменивать или закладывать землю, даже при наличии свидетельства о собственности.
Межевание дачи — земельного участка, с чего начать, зачем до 1 января 2019 года, можно ли продать
Межевание дачного участка необходимо, даже если он приватизирован или имеет кадастровый номер, но при этом определение границ надела не производилось.
Это позволит избежать земельных споров с соседями.
Продавать или обменивать участки без межевания можно только до 1 января 2019 года.
- Позже владельцы земли с официально неустановленными границами лишаются права заключать подобные сделки.
- Межевание — это установление границ участка земли с обозначением их специальными знаками и подготовкой плана — чертежа межевания надела.
- Процедура проводится кадастровым инженером, имеющим документ, который подтверждает квалификацию.
- Кадастровая деятельность и межевание земли взаимосвязаны, но отличаются друг от друга.
- Межевание — это фрагмент кадастровой деятельности, которая, в свою очередь, представляет собой подготовку бумаг с целью кадастрового учета земельных наделов.
- Процедура определения границ участка проводится сотрудниками муниципалитета или фирмой, имеющей соответствующую лицензию и разрешение.
Работы по межеванию осуществляются при помощи инструментов, в противном случае полученные результаты могут быть опротестованы.
После проведения процедуры специалисты геодезической службы выдают на руки владельцу земельного надела документы.
С ними нужно обратиться в Кадастровую палату для присвоения земле кадастрового номера и получения:
- плана межевания участка;
- выписки о праве собственности.
Выданные бумаги действительны на протяжении пяти лет, после чего производится их обновление.
Можно ли законно продать земельный участок без межевания
Кроме того, невозможно будет без межевания реализовать долю территории для сельскохозяйственных работ. Для осуществления сделки собственнику понадобится произвести выдел доли, используя межевание. После такой процедуры владелец сможет продать его третьему лицу, если местный муниципалитет не изъявит желание в срок до 30 дней выкупить такой объект.
- Упорядочивание земельных правоотношений;
- Оформление и охрану частного индивидуального имущества;
- Проведение учета существующих ресурсов в государстве и осуществление управления фондами по распоряжению землями;
- Контроль роста наполнения бюджета за счет налоговых платежей;
- Упрощение процедуры изъятия угодий для государственных потребностей.
Купля-продажа дачи в сезон 2021 года
Продажа участка без межевания формально возможна. Но такая сделка несёт в себе определённые риски, которые могут спровоцировать судебные споры.
К возможным рискам относятся:
- Из-за необозначенных границ территорий наделов часто возникают споры относительно прохождения межей.
- Усложняется процесс перехода права собственности по договорам дарения, перехода по наследству, купле-продаже. В правовых актах государственных органов зафиксировано требования оформления кадастрового паспорта ЗУ, внесение его в Росреестр.
- Отсутствие межевого плана создаёт юридически-правовые затруднения при регистрации доли собственности по вступлению в права по завещанию, договора дарения.
- Приобретая участок без межевания, покупатель берёт на себя обязанности по оформлению кадастрового паспорта. Следовательно, при возникновении споров, выявлении ошибок межевания ЗУ покупатель берёт на себя хлопоты по согласованию всех выявленных недочетов. Самостоятельно решает спорные моменты.
- После определения границ может измениться площадь надела.
Межевание земельного участка упрощает процесс юридически-правового оформления сделок по земельному участку. Предохраняет от возможных рисков.
Фиксированных тарифов на проведение процедуры межевания не существует.
На цену влияют следующие факторы:
- регион, место, где находится ЗУ, ландшафт, площадь;
- степень сложности геодезических работ, транспортные расходы;
- наличие исходных правовых документов (план, землеустройство);
- есть ли необходимость в геодезии ЗУ;
- необходимость проводить согласование спорных вопросов с соседями;
- субъект, который будет проводить процедуру регистрации в Росреестре (собственник или специалисты кадастровых центров).
Сначала разберитесь с документами, которые есть на руках продавца:
- если только членская книжка — оформление договором купли-продажи невозможно. Ведь продавец не владелец, а просто пользователь дачи.
- если у продавца на руках есть кадастровый паспорт земельного участка, что уже хорошо, он может зарегистрировать право собственности на него и законно, по договору купли-продажи его продать.
Часто бывает, что кадастровый учет на земельный участок сделан, а на дом нет, тогда дом не участвует в купле-продажи и новый владелец земельного участка самостоятельно оформит на него права собственности, прежде поставив его на кадастровый учет. - если у продавца есть кадастровые документы и на дом и на земельный участок и зарегистрированы права на эти объекты в Росреестре — отлично! Договором купли-продажи дома с земельным участком вы оформляете сделку и ее участники подают в Росреестр заявления о переводе прав собственности с продавца к покупателю.
Купля-продажа дачи описывается специальным письменным документом — договором купли-продажи. К нему в обязательном порядке составляется передаточный акт ( акт приема-передачи).
Договор купли-продажи может быть оформлен на одного покупателя или нескольких ( в долевую собственность), или на законных супругов в совместную собственность.
Оформление долевой собственности на законных супругов требует оформления нотариального брачного договора или удостоверения договора купли-продажи у нотариуса, иначе государственный регистратор откажет в регистрации права.
- Договор купли-продажи дачи включает в себя один объект недвижимости — земельный участок, при условии, если только на него в Росреестре уже зарегистрировано право собственности.
- Договор купли-продажи дачи включает в себя два объекта недвижимости — земельный участок и дом, при условии, если у продавца ранее уже зарегистрированы права на эти два объекта недвижимости в Росреестре
- Так же можно составить на каждый объект недвижимости отдельный договор купли-продажи — на земельный участок отдельно и на дом отдельно.
Внимание!
Кадастровый учет объектов недвижимости — первичен.
Регистрация прав на объекты недвижимости — вторична!
Продажа земельного участка без межевания законом не запрещена. Однако покупатели не особо охотно идут на заключение сделки купли-продажи не отмежеванного участка. Разберем причины.
Земельный кодекс дает понятие земельному участку, как индивидуально определенной вещи, которая должна иметь свои границы. Если земля не прошла процедуру межевания, то и определить, где начинаются ее границы, а где заканчиваются по закону невозможно. Вывод – размер участка не определен, а значит непонятно, каковы именно границы приобретаемого участка на самом деле. Несмотря на то, что все сделки с недвижимостью проходят государственную регистрацию, существует риск купить участок, конфигурация и площадь которого фактически не будет соответствовать документации.
Мы выяснили, что ни в одном действующем правовом акте нет указания на обязательное проведение межевания. Законом не устанавливаются ни сроки обязательного межевания, ни то, что для продажи оно необходимо. Есть требования к межевому плану (установлены ст. 22 закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О регистрации недвижимости», а также Приказом Минэкономразвития от 08.12.2015 № 921), есть требования к порядку и срокам кадастрового учета (Статья 16 218-ФЗ). Но требований к сделкам с недвижимостью, которые четко бы указывали нам на куплю-продажу только отмежеванного земельного участка нет.
Покупатели намного охотнее приобретают участки с определенными границами еще и по той причине, что органы Росреестра могут не допустить регистрацию перехода прав от одного собственника к другому без межевания, сославшись на то, что документы на землю устарели, и надо их обновить в соответствии с действующим законодательством. От этого сделка может затянуться, что становится невыгодным ни одной из сторон.
Наиболее распространённые имущественные сделки с участками – это аренда. Арендатором вправе выступить:
- муниципалитет населённого пункта;
- физическое и юридическое лицо.
Для арендаторов из числа административных органов, установлено нормативное положение, которое предусматривает передачу права аренды через проведение публичных торгов.
Для публичных торгов требуется постановка ЗУ на кадастровый учёт и проведение межевания.
Поэтому земли, приобретаемые в настоящее время при участии в торгах, оформлены соответственно установленным правилам и прошли межевание.
Для аренды земель у муниципалитета потребуется:
- Подойти в администрацию населённого пункта и написать заявление на имя главы муниципалитета.
- В заявлении указать просьбу о разрешении участвовать в торгах. Приложить копию гражданского паспорта заявителя.
- Ожидать приглашение от администрации. После покупки права аренды на торгах оформить документацию.
Оформление первичных документов происходит в администрации, где будут выданы:
- копия протокола проведения торгов;
- акт о передаче права аренды.
С обозначенными документами требуется подойти в местное отделение многофункционального центра (МФЦ) и написать регистратору заявление с просьбой о регистрации полученного права аренды. Предварительно следует уплатить госпошлину о регистрационных услугах (2 000 рублей) и предъявить квитанцию и гражданский паспорт. Через месяц правообладатель получит в Росреестре свидетельство о праве аренды.
СПРАВКА. Лица с инвалидностью, или воспитывающие детей инвалидов имеют право на внеочередное получение участков, без участия в торгах.
Однако если арендодатель физическое или юридическое лицо, которое вправе передать в аренду принадлежащие ему участки, на него данные требования не распространяются. То есть такой собственник вправе оформить договор аренды без представления межевого плана. В этом случае действовать требуется следующим образом:
- Составить договор аренды между собственником и правообладателем. Целесообразно удостоверить его нотариально.
- Если аренда предусматривает срок более года, договор требуется зарегистрировать в МФЦ. Для этого стороны подходят в Росреестр, с паспортами и квитанцией об оплате пошлины. Собственник предоставляет кадастровый паспорт участка и свидетельство о форме права.
- Через месяц выдаётся свидетельство о праве аренды, которое передаётся арендатору. Остальная документация на землю, остаётся у собственника.
- Ответственность за все споры, которые могут возникнуть при аренде земельного участка без межевания участка, возлагается на собственника надела.