Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По статье 7.21 КоАП РФ за несогласованную перепланировку в многоквартирном жилом доме уплачивают штраф в 2−2,5 тыс. руб. Но проблема не в маленьком штрафе, а в том, что придется собирать документы, платить за оформление и возможно, доказывать свою правоту в суде. И если суд признает действия незаконными, придется делать новый ремонт и возвращать все в прежнее состояние.
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
При обращении в БТИ и получении разрешения на проведение работ, изменения вносят в техпаспорт. Если капитальный ремонт квартиры провели с перепланировкой без согласования, а вы собираетесь продать недвижимость, обращайтесь в БТИ. После того как получите разрешение, изменения внесут в техпаспорт.
Если технический план не соответствует тому, что в квартире, сделку купли-продажи вы все равно оформите, т. к. это не запрещено законом. Но в этом случае новому владельцу придется самому получать разрешение на перепланировку и оплачивать штраф. Найти покупателя на такую недвижимость сложно и придется делать хорошую скидку, т. к. не каждый захочет покупать квартиру с незаконной перепланировкой.
Когда будете искать покупателя на такую недвижимость, укажите в объявлении, что перепланировка сделана без согласования с БТИ. Если предоставите скидку в размере 15−25%, желающие найдутся. Подготовьте все документы на квартиру и заключите договор купли-продажи.
Или обратитесь в МБК. Поможем продать квартиру с несогласованной перепланировкой по рыночной цене.
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.
В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:
- продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
- покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки
Как решить вопрос с незаконной перепланировкой
Чтобы не возникли сложности при купле-продаже квартиры с незарегистрированной перепланировкой, необходимо ее узаконить. Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора. Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:
- заказать проект перепланировки в БТИ или иной компании
- написать заявление на согласование переустройства
- приложить паспорт владельца жилого помещения
- добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры
- как приложение должен присутствовать техпаспорт на недвижимость
- необходимо взять письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются
Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию. Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода. Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг. При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.
Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.
Я получил разрешение. Что дальше
Начинайте перепланировку. Срок действия разрешения ограничен: в разных регионах от отличается и составляет от 12 до 18 месяцев. Спустя это время он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:
- БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.
- Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.
- Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности.
Теперь посмотрим на ту же ситуацию со стороны продавца. Продать квартиру с незаконной перепланировкой достаточно трудно. Во-первых, необходимо найти покупателя, который будет готов осуществить покупку такой квартиры и взять всю ответственность за её перепланировку на себя. Многих покупателей такая продажа отпугивает и они не хотят идти на такие условия сделки. Во-вторых, в случае согласия на такую покупку многие покупатели требуют предоставления на неё скидки за последующие услуги по узакониванию. В-третьих, покупатель должен иметь «прямые деньги», а не ипотечные, так как большинство банков просто не одобряют покупку такой квартиры в ипотеку. Поэтому продавать квартиру с согласованной перепланировкой гораздо легче.
Однако, в общем, продать жилье с несогласованной перепланировкой возможно. При продаже такого жилья каких-либо ограничений от Росреестра по данному вопросу нет. В договор купли-продажи это как-то отдельно не вписывается.
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Незаконная перепланировка
К переделкам относятся монтажные работы, которые ухудшат жилищные условия жильцов:
- удаление несущей стены, ослабит прочность постройки;
- установка отопления на балкон;
- установка балкона выше второго этажа по собственной инициативе;
- объединение нескольких территорий;
- установка теплых полов от общей теплосети;
- объединение нежилой территории (кладовки) с жилым;
- уменьшение размера и удаление каналов вентиляции путем замазывания;
- монтаж перегородок, где формируется помещение, не отвечающее нормативам;
- увеличение дополнительной нагрузки на конструкцию жилплощади;
- внутренний монтаж газовой трубы;
- увеличение территории за счет присоединения к общему коридору;
- проведение работы в техническом помещении или в аварийных зданиях;
- монтаж отключающийся техники, влияющей на потребление ресурсов на иной жилплощади.
Пошаговая инструкция: как правильно продать квартиру с неузаконенной планировкой
Выгоднее самостоятельно узаконить планировку — так вы не только быстрее продадите квартиру, но и не потеряете в цене. Но если у вас нет времени ходить по судам, можно продать квартиру и с несогласованной перепланировкой.
Что делать:
Шаг №1. Сообщите о перепланировке будущему собственнику. Лучше заранее прописать в объявлении и приложить фотографии плана. Покупатель в любом случае узнает про перепланировку, когда будет осматривать помещение и технический план БТИ. Утаивание может натолкнуть его на мысль об обмане.
Шаг №2. Если покупатель готов на сделку, обсудите все детали и составьте договор купли-продажи (ДКП). В документе обязательно нужно прописать, что в квартире не узаконена перепланировка. Бывает, что новый собственник, который изначально согласился на сделку, вдруг пытается её оспорить — якобы он не знал о перепланировке. Если внесёте этот пункт в ДКП, обезопасите себя.
Шаг №3. Подайте документы в Росреестр напрямую или через МФЦ. На переоформление прав собственности неузаконенная перепланировка никак не влияет. Поэтому если с остальными документами всё в порядке, сделку признают действительной.
Шаг №4. Подпишите акт приёма-передачи квартиры. Затем получите оставшуюся часть денег за квартиру и отдайте ключи.
Готово! После этого квартира становится собственностью нового владельца, а значит, узаконивание планировки — его новая обязанность.
Надёжные способы для выгодной сделки
Устойчивое психологическое состояние – залог успешной и выгодной сделки. Если сам будешь искренне верить, что ничего страшного в этом нет, что жильё не какое-там специфическое, а вполне нормальное, обычное как у всех, то процесс обязательно благополучно разрешится.
Кричать на каждом углу, что продаётся квартира с несогласованной перепланировкой и тем, самым, лишний раз давать повод потенциальным покупателям поторговаться или усомниться в правильности принимаемого решения – поведение недальновидное. Скрывать сей, нелицеприятный факт от приобретателя тоже нет никакой целесообразности – всё равно рано или поздно узнает, но вот распространяться публично и писать об этом в рекламном объявлении всё же не стоит.
Каменное лицо и невозмутимый взгляд, как ни в чём не бывало – это та мимика, те выразительные формы мышц лица, которые помогут собственнику продать квартиру с неузаконенной перепланировкой быстро и выгодно.
Но как показывает практика, зачастую собственники сами на ровном месте ищут (и находят таки!) камень преткновения, копают себе там яму и с каждым днём всё глубже погружаются в дебри дезинформации. Они раньше времени начинают суетиться и паниковать и естественным образом терпят фиаско в таком, по сути, простом элементарном деле! Чересчур мнительные владельцы сходу заносят себя в разряд неудачников, а своё жильё в ранг ущербного или неполноценного. Страшно только подумать – сколько денег продавцы ежедневно теряют из-за своей безграмотности/неосведомлённости или некомпетентности посредников.
В подобных и аналогичных случаях я настоятельно не рекомендую бежать со всех ног в жилищную инспекцию для согласования проекта. Помните, что специалисты на рынке недвижимости при реализации «вторички» с обременениями, и в том числе квартир с незаконными перепланировками, работают по принципу: «Бей вперед – игра придёт!», маневрируют по ситуации, и ни за что на свете не будут предпринимать лишних движений – это грамотная позиция и профессиональный подход! Никаких чудодейственных рецептов, авторских технологий и методик не существует – побольше уверенности в своих силах и всё будет в порядке!
Проверка документов: необходимый этап продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой
Если у вас есть желание продать квартиру с незаконной перепланировкой, то необходимо знать, что на вас могут быть наложены административные или уголовные санкции согласно российскому законодательству. Чтобы избежать риски и проблем в будущем, следует проверить наличие всех необходимых документов.
Перепланировка квартиры может быть одобрена или неодобрена, и не стоит путать термины «неодобренная» и «незаконная». Если перепланировка не была согласована, то она считается незаконной и подлежит санкциям.
Проверьте наличие техпаспорта, который подтверждает правомерность совершенных изменений в структуре жилой площади. Кроме того, нужно убедиться, что все изменения были согласованы со всеми ответственными органами власти. Также необходимы документы, которые подтверждают разрешение на изменение конфигурации квартиры.
Частые вопросы владельцев жилой недвижимости: если при покупке была оформлена ипотека, можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой? Если сделка разрешена, нужно ли согласовывать изменения при продаже? Какие риски препятствуют заключению сделки?
Ответы на эти вопросы зависят от того, какая перепланировка была внесена в квартиру. Если это незначительное изменение, то на заключение сделки оно не повлияет. Если же изменения существенные, то нужно узаконить перепланировку.
Прежде чем продавать недвижимость с неузаконенной перепланировкой, необходимо провести юридическую проверку и получить консультацию юриста. Также рекомендуется согласовывать изменения с органами власти, чтобы избежать препятствий при заключении сделки.
Правильное описание объявления при продаже квартиры с неузаконенной перепланировкой
Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой сопряжена со многими рисками. Текущее законодательство требует согласования избыточных изменений в конфигурации жилой площади. Какие документы необходимо согласовать и за что отвечает продавец во время продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой?
Перепланировка недвижимости не узаконена, если не была нотариально заверена и ранее не была согласована в техпаспорте. Если имеются незаконные изменения в конфигурации, препятствующие получению ипотеки, то эти изменения требуют узаконения. Вопрос в том, можно ли продавать квартиру с неузаконенной перепланировкой и будут ли препятствия на пути ее продажи?
В случае продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой продавец несет ответственность за наличие всех документов, необходимых для сделки. Продавец должен согласовывать перепланировку с администрацией и предоставлять все документы, подтверждающие легальность изменений в конфигурации. Если продавец не может узаконить неузаконенные изменения в конфигурации и продать квартиру, ему необходимо обратиться к юристу.
Чтобы правильно описать подобное объявление, необходимо указать, внесены ли изменения в конфигурацию квартиры, согласованы ли они, нет ли препятствий на пути получения ипотеки для будущего покупателя. Также следует отметить, что неузаконенная перепланировка считается незаконной и могут произойти последствия при продаже.
- Когда требуется согласование перепланировки и как это сделать?
- Какие документы необходимы для узаконения неузаконенных изменений конфигурации?
- Можно ли продавать квартиру с неузаконенной перепланировкой и какие могут быть препятствия?
- Чем поможет юрист в продаже квартиры с неузаконенной перепланировкой?
Ответы на эти и другие вопросы помогут правильно описать объявление при продаже квартиры с неузаконенной перепланировкой и обезопасить сделку.
Не все покупатели готовы связываться с неузаконенной перепланировкой
Какую перепланировку нельзя узаконить?
Собственникам квартиры нужно быть готовым, что не все покупатели рассматривают квартиры с неузаконенной перепланировкой. Такие квартиры придется продавать по заниженной цене. А если покупатели с ипотекой, то это дополнительная проблема — банки обычно не одобряют кредит на покупку квартиры с неузаконенной перепланировкой. Как банк это проверит? Перед одобрением ипотеки, все банки требуют предоставить технический паспорт покупаемой квартиры. В техпаспорте есть план-схема квартиры, в котором отображена вся планировка, расположение встроенного шкафа, санузла, мойки, газовой плиты и т.п. Далее покупатель за свой счет заказывает оценку квартиры. Оценщик сверит планировку по факту с планировкой с технического паспорта. Если будут расхождения с планировкой, оценщик все это укажет в отчете, который будет отправлен банку. Поэтому не стоит ничего скрывать.
Ипотечный банк может дать согласие на покупку, если неузаконненная перепланировка будет «легкой». Например, объединен туалет с ванной, снесен встроенный шкаф или перенесен дверной проем на не несущей стене (перегородке). В таких случаях банк потребует покупателей подписать соглашение, что они после покупки сами узаконят перепланировку в течение определенного срока. Такие вопросы решаются с банком индивидуально.